משכנתא » משכנתאות

כל האמת על בועת הנדל"ן

אם אתם בדרך לבית חדש ולמשכנתא הדיון על בועת הנדל"ן צריך להדיר שינה מעיניכם. אם הטוענים לבועה צודקים, אזי ערכו של הנכס שתרכשו ירד בעתיד בעשרות אחוזים ואתם עלולים להיקלע לבעיה. איננו יכולים להתנבא, וממילא קיימים טיעונים טובים לכאן או לכאן, אך אנו יכולים לספק לכם מעט כלים בעזרתם תוכלו לנתח את המצב בו אתם נמצאים ולהחליט אם לרכוש דירה או להמתין.

 

למה מתכוונים כשאומרים בועת נדל"ן?

הביטוי בועה פיננסית מתאר מצב בו מחירו של נכס גבוה בהרבה מיכולת הקניה של הקונים הפוטנציאלים או מערכו הריאלי. מכיוון שברכישת בית משתמשים באשראי ענקי, הביקוש הרב לבתים יקרים לא מהווה הוכחה כי יש לציבור כוח קנייה. למעשה קוני הבתים משתמשים בהלוואה שלא בהכרח יוכלו לפרוע בבוא העת. במילים אחרות הביקוש לנדל"ן אינו מצדיק בהכרח את עליית המחירים, הוא רק משקף את העובדה שעד לאחרונה היה קל מאוד לקבל משכנתא בשיעור גבוה.

 

יש בועה?

מי שחושב שיש בועה במחיר הדירות מבסס את עמדתו באמצעו כמה טיעונים:

  1. נגיד בנק ישראל בלחץ – העובדה שנגיד הבנק המרכזי פועל נמרצות בתחום המשכנתאות מעידה כי גם הוא חושש מבועה. לבד מהעובדה שהוא מעלה באופן עקבי את שיעור הריבית במשק הוא גם הטיל מגבלות חמורות על בנקים שיתנו משכנתא ששיעורה יותר מ-60% מערך הנכס, אמצעי שנועד להגן על הבנקים מפני ירידת ערך הדירות. עד לאחרונה הותר לבנקים לספק משכנתא בשווי 70% מערך הנכס, הלוואות בשיעור גבוה יותר חייבו אותם לנקוט פעולות שונות כגון ביטוח. כעת הנגיד דורש מהם לנקוט את אותן פעולות כבר במשכנתא ששיעורה 60% מערך הנכס. המהלך הזה בעצמו הוא הוכחה כי הנגיד חושש מרידת ערך הדירות.
  2. עליית מחירים ללא סיבה הגיונית- ב-5 השנים האחרונות מחירי הדירות ברחבי הארץ עלו בעשרות אחוזים, זאת על אף שלא חל גידול משמעותי באוכלוסייה ולא היו גליה עלייה. לפי התיאוריה הכלכלית הקפיטליסטית מחירו של מוצר נקבע בהתאם לביקוש אליו, ככל שהביקוש גבוה, כך גם המחיר. העובדה שאוכלוסיית ישראל לא השתנתה היא הוכחה כי לא אמורים להיות ביקושים חריגים. מי שחושב שיש בועה מאמין כי משתנה חיצוני משפיע על הביקוש (משקיעים זרים ומקומיים) וכשהמשתנה הזה יצא מהמשוואה תתפוצץ הבועה.
  3. כולם משקיעים בנדל"ן – בשוק ההון ידועה כי כשכל הציבור משקיעה בבורסה זה הזמן לצאת ממנה. כשמדובר בנכסים להשקעה, שוק הנדל"ן אינו שונה משוק ההון וגם בו אם כולם רוצים לקנות, זה בדיוק הזמן מכור. תחושת האופוריה והאמונה כי מחיר הנכסים ימשיכו לעלות הם מסימני הבועה המדאיגים ביותר. האזרח הפשוט שקנה בחייו רק נכס למגורים שומע על הרווחים הפנומנאליים שהניבו המשקיעים בנדל"ן והוא רוצה גם. אלא שלו אין את הכלים והניסיון שיש למשקיע הוותיק, התוצאה – ביקושים לא הגיוניים לנכסים ועליה בסיכון לבועה שתתפוצץ לכולנו בפרצוף.

 

אין בועה?

מי שמאמין (או רוצה להאמין) כי אין בועה במחירי הנדל"ן מציג את הטיעונים האלה:

  1. אין דירות – הביקוש הרב לדירות הוא הגיוני משום שבעשור האחרון נרשמו רק 15 אלף התחלות בנייה בשנה. קודם לכן הממוצע השנתי היה כ-30 אלף התחלות בניה בשנה. בהתאם לכך גם כמות הפרויקטים שהסתיימו ירדה דרמטית מכ-40 אלף בשנה לפחות מ-20 אלף.
  2. השוק צומח – התוצאה של צמיחת המשק היא עלייה בשכר הריאלי וירידה באבטלה. הנתונים האלה מבשרים כי כוח הקנייה שלנו עלה וכתוצאה מכך אנו יכולים לרכוש דירות, גם להשקעה.
  3. שיפור במערך התחבורה – שיפורים בתחבורה הציבורית, פריסת הרכבת הקלה, שיפור הכבישים וסלילת כבישים נוספים, מעודדים אנשים להתרחק ולחפש דירות באזורי הפריפריה. התוצאה היא עלייה במחיר הדירות גם בערים רחוקות מהמרכז.

 

מבולבלים? קבלו המלצה

התשובה לכך תלויה במשתנים רבים.

אם החלטתם לקנות דירה למגורים ויש לכם יותר מ-60% מערך הנכס, אין סיבה לחכות ואפשר לקנות את הדירה. מכיוון שאתם מתכוונים לגור בה שנים רבות, ירידה זמנית בערכה לא תשפיע עליכם.
אם ההון העצמי שלכם נמוך יותר, או שאתם מתכוונים לקנות דירה להשקעה- כדי לשקול ביתר זהירות את הצעדים הבאים ומוטב להמתין כמה חודשים ולראות את ההתפתחויות במשק ובנדל"ן.