משכנתא » משכנתאות

החזר מס שבח

מוכר נכס נדל"ני או מקרקעין? הכתבה הזאת מיועדת לך. מהו מס שבח מקרקעין? כיצד יש לחשב אותו ומדוע כדאי להתייעץ לפני שמשלמים? רמז: כדי למקסם את ההטבות לנישום

מאת: דוד נחמני, רו"ח

כל מי שמכר או קנה נכס נדל"ני בחייו – ובינינו, מי מאיתנו לא עשה זאת? – נתקל בוודאי בסבך לא פשוט של חוקי מס. ואכן, במכלול חוקי המס הקיימים בישראל, חוק מיסוי מקרקעין תופס חלק נכבד מסך תשלומי המס בהם נתקלים רוכשי ומוכרי הנדל"ן בישראל. החוק מעגן את כל חקיקת מיסוי הנדל"ן בישראל, החל ממיסוי קרקע ועד למיסוי זכות לקרקע, או כל דבר המחובר אליה.

בדרך כלל, עסקת נדל"ן מתבצעת אחת לפרק זמן ארוך של כמה שנים, למעט אנשים וגופים אשר עסקה כזו היא חלק מעסקם הקבוע והיום-יומי, כמו קבלנים, מתווכים, יזמים וכו'.

הצרה היא שמרבית מוכרי ורוכשיי הנדל"ן הם שכירים, אשר לא מקבלים ייעוץ מס באופן שוטף. ייעוץ כזה מאפשר תכנון מקדמי של המכירה והדיווח בצורה המיסויית המיטבית. לכן, יש לא מעט מקרים בהם חישוב המס, אשר נעשה על-ידי הרשויות, אינו החישוב המיטיב ביותר עם הנישום ולא אחת אנו נתקלים בחישובי מס מופרזים.

מדוע זה קורה? כי בדיווח מיטבי לרשויות המס יש לקחת בחשבון, בין היתר, את מצבו האישי של המוכר, נתוני הכנסותיו, תושבות הנישום, סעיפי הפטור הרלוונטיים, סעיפי הקלות המס הרלוונטיים ועוד.

התמורה בניכוי ההוצאה

בואו נלך צעד אחורה ונסביר בפירוט כיצד נגבה מס שבח.

ככלל, מס שבח הינו מס החל על מוכר מקרקעין.

בשלב ראשון, כדי לחשב את המס צריך לבחון את סך השבח (עליית הערך) של המקרקעין מיום הרכישה ועד ליום המכירה. במילים אחרות, את התמורה ממכירת הנכס, בניכוי עלות הנכס והשקעות, או הוצאות אחרות הקשורות לנכס, שבוצעו לאורך תקופת ההחזקה בנכס.

בשלב השני, את מס השבח מחלקים, לרוב, לשלוש תקופות בהן שיעור המס הוא שונה:

א.      מיום רכישת הנכס ועד ליום 7.11.2011 (להלן: "המועד הקובע") שיעור המס הינו שיעור המס השולי (עד 50%).

ב.       מהמועד הקובע ועד ליום 1.1.12 שיעור המס הינו 20%.

ג.       מיום 1.1.12 ועד ליום המכירה שיעור המס הינו 25%.

 

כאשר ישנו גם המס האינפלציוני שבחלקו חייב בשיעור מס של 10% ובחלקו פטור.

חלוקת ההכנסה בין התקופות מתבצעת על-ידי חלוקה לינארית, כלומר, בהתאם למשך כל אחת מהתקופות האמורות, ללא התייחסות לשווי הנכס במועדים בהם השתנו שיעורי המס.

למעשה, מס השבח מחושב על-פי מספר רב של פרמטרים – מועד הרכישה, מועד המכירה, עלות המקרקעין, עלות השבחות במהלך החזקת המקרקעין, הוצאות פחת שנדרשו במשך השנים וכיוצא בזה. כמו כן, ביחס לדירות מגורים, כולל החוק הוראות פטור שונות, והוראות ספציפיות ביחס לדין החל בשנים 2014 – 2017. נציין בנוסף הוראות מקלות כגון שיעור מס היסטורי, שיעור מס מופחת במקרה של הפקעה.

חישוב מותאם עבור הנסיבות הייחודיות לנישום

נתון נוסף שיש לזכור הוא שהמס המשולם במסגרת החוק הינו מקדמה על חשבון מס הכנסה ולכן יש לשלב את הוראות החוק עם הוראות הפקודה על מנת למקסם את ההטבות לנישום. בחישוב המס יש לקחת בחשבון (ומומלץ לבצע את הבדיקות מבעוד מועד), גם את הנסיבות הייחודיות לנישום מוכר הנכס.

ישנם מצבים בהם מספר מוכרים של נכס אחד המקבלים תמורה זהה, ישלמו סכומי מס שונים.

לדוגמא, בבואנו לדווח על עסקת המכר רצוי לבחון אפשרות של פריסת השבח, כמו גם לבחון את האפשרות לייחס את התמורה בגין המכירה לאחד מבני הזוג. יש לבחון מהי עלות הרכישה בהתאם לחוק (לעיתים, עלות הרכישה תהא גבוהה מעלות הרכישה בפועל – לדוגמא, נכס שניתן בירושה ושולם מס ירושה בגינו) כמו כן, יש לבחון זכאות לקיזוז הפסדים מועברים.

על החישוב המבוצע על-פי החוק, לרבות ההטבות הנובעות מן החוק, יש להוסיף את ההגבלות וההקלות הקבועות בפקודת מס הכנסה ולבסוף לחשב את חבות המס הכוללת שעל הנישום לשלם.

קבוצות רכישה

לאחרונה החלו רשויות המס לטעון כי משקיעי נדל"ן – בעיקר אלו הפועלים תחת קבוצות רכישה, אך לא רק – אינם חייבים בתשלום מס על-פי החוק, אלא על-פי פקודת מס הכנסה וזאת תחת ההגדרה של "עסקת אקראי". אין זה המקום להרחיב לעניין זה, אולם נאמר בקצרה שמשמעות טענת הרשויות היא ששיעור המס החל על המוכר במקרה זה הוא עד 50%!

נושא פופולרי נוסף הוא תוכניות תמ"א 38, אשר הופכות נפוצות יותר ויותר. כמובן, שגם לתוכניות אלו ישנם היבטי מס וכמובן אפשרויות לחיסכון במס, אשר גם אותם ניתן וצריך לבחון היטב לפני שמחליטים על ביצוע עסקה.

 

משרד ישועה נחמני יעוץ והשקעות הינו משרד מוביל בתחומי המיסוי השונים ובכלל זה בתחום המקרקעין, החזר מס שבח, זכאות להטבות מס לפי חוק לעידוד השקעות הון ועוד. המשרד מייצג עשרות נישומים מול רשויות המס השונות בכל קשת התחומים