משכנתא » משכנתאות

מחשבון משכנתא – מה באמת אפשר ללמוד ממנו?

מפני שמשכנתא היא הלוואה של סכום גדול ולטווח רחוק חישוב גובה ההחזר החודשי מסובך ובלתי אפשרי לעשות אותו בעל פה או לשרבט אותו על הנייר. הבנקים ואתרי אינטרנט שונים מציעים מחשבון משכנתא שמציג סימולציה של ההחזר הצפוי. מחשבון זה הוא כלי נוח המאפשר לקבל תמונת מצב, אך בשום פנים ואופן אין לראות בתוצאות המוצגות בו אמת מוחלטת. גובה ההחזר שלכם צפוי להיות שונה ממה שמציג המחשבון, הוא תלוי בתנודות בכלכלה ובמסלול המשכנתא שלקחתם. כדי להבין טוב יותר איך עובד מחשבון משכנתא יש להבין את שיטת חישוב ההחזר.

לכל משכנתא יש החזר-קרן וריבית

הקרן היא סכום ההלוואה אותה נטלתם, הריבית היא הרווח של הבנק. ברוב המקרים הריבית מוצמדת למדד כלשהו, כך שגם אם הריבית קבוע יהיו בה תנודות כתוצאה מתנודות של אותו מדד אליו הצמדנו אותו.

להמחשה נשתמש בדוגמה: אחד המסלולים הנפוצים למשכנתא הוא ריבית קבועה צמודת מדד. לכאורה, במקרה כזה, הריבית אינה משתנה – בחודש הראשון ובחודש האחרון שיעורה זהה. אלא שתמיד יש להוסיף לה את מדד המחירים לצרכן. אם הריבית הקבועה שלכם היא 4% והמדד עלה ב-3% הרי שהריבית האמיתית שתשלמו היא 7%, כך כל תנודה במדד משפיעה על הריבית שלכם.

מסלול נפוץ אחר הוא הצמדה לריבית הפריים- במקרה זה גובה ההחזר לא מושפע משינויים במדד, אלא מגובה הריבית הבסיסית במשק כפי שקובע בנק ישראל. גם במקרה זה שיעור הריבית שתשלמו משתנה  בהתאם לשינויים בריבית הפריים.

ברוב המקרים ממליץ הבנק לפזר סיכונים על ידי חלוקת סכום ההלוואה לכמה משכנתאות עם הצמדה שונה בכל אחת מהן. במילים אחרות קיים יותר מסיכוי סביר שחלק מהמשכנתא שלכם מוצמד לריבית הפריים, והאחר למדד, ואולי יש גם חלק הצמוד לשער הדולר או מטבע אחר.

ומה שיטת ההחזר?

יחד עם הכרת שיטת חישוב הריבית יש להכיר את שיטת ההחזר. קיימות שלוש שיטת, הנפוצה שבהם היא שפיצר. שיטה זו נועדה לאפשר החזר כספי קבוע לכל אורך חיי ההלוואה. למרות זאת גם בשיטה הזו יש תנודות הנובעות משתי סיבות: שינוים במדד אליו מוצמדת ההלוואה,  והעובדה כי בתחילת הדרך מרכיב הריבית גבוה ובשנים האחרונות משלמים רק על הקרן.

קרן-שווה היא שיטת החזר אחרת בה מחלקים את סכום ההלוואה לחלקים שווים בהתאם לכמות חודשי ההלוואה. בכל חודש מוסיפים את שיעור הריבית רק לחוב הקיים, שעוד לא החזרנו. במקרה הזה בכל חודש אתם נוגסים מעט בקרן ולכן תחזירו קצת פחות. כמובן שסכום ההחזר תלוי במסלול המשכנתא ובמדד אליו בחרתם להצמיד אותה.

הלוואת בלון, או בוליט בשפה המקצועית היא שיטת החזר שמיועדת בעיקר לטווח הזמן הקרוב, או למי שיודע בוודאות כי הוא צפוי לקבל סכום כסף גבוה. בשיטת החזר זאת מחזירים לבנק רק את הריבית ולכן התשלומים קטנים מאוד. בסוף התקופה תדרשו לשלם את הקרן כולה.

מחשבון משכנתא לא יכול להיות מדויק

מכיוון שמחשבון משכנתא לא יודע כי המשכנתא שלכם מפוצלת לכמה מסלולים, אינו מחשב את המדד אליו מוצמדת ההלוואה ואת התנודות של אותו מדד, ומכיוון שברוב המקרים אין במחשבון המשכנתא אפשרות לבחור שיטת החזר, הנתונים המופיעים בו הם רק סדרי גודל של ההחזר ויש לקחת בחשבון תנודות של מאות ולפעמים אלפי שקלים בחודש.

לפרטים נוספים ושיטות לחישוב המשכנתא ניתן להיכנס אל אתר המשכנתא המרכזי