משכנתא » משכנתאות

משכנתא במימון גבוה: הסיכונים והסיכויים

משכנתא בשיעור מימון גבוה מאפשרת לקנות בית גם אם ההון העצמי שברשותכם קטן. ההצעה קורצת משום שהיא מאפשרת לרכוש בית שחשבתם שאינו בהישג יד, אך במסלול זה טמונים סיכונים רבים. כך תעשו זאת נכון.

על כל המהומה

מנקודת מבטו של הבנק טמונים במשכנתא שהוא מספק לכם סיכונים רבים. העובדה שסכום ההלוואה גבוה מאוד ותקופת ההחזר ארוכה מגדילים את הסיכון כי הלווה לא יצליח להחזיר את מלוא הסכום, מה שנקרא בהגה המקצועית חדלות פירעון.

הבנק רוצה להרוויח, בטח לא להפסיד

אמנם הבית שקניתם ומשכנתם לטובת הבנק משמש ערובה, אך הוא לא מבטל את מלוא הסיכונים. לבנק משתלם להעניק לכם משכנתא אם תחזירו לו את מלוא הסכום בתוספת הריבית, שכן רק כך הוא מרוויח מהעסקה. במצב של חדלות פירעון הבנק רשאי לפנות אתכם ולמכור את הנכס, אלא שהוא יוכל לקבל עבורו את מחיר השוק – פחות או יותר המחיר שאתם שילמתם.

לו הבנק העניק לכם משכנתא בשווי 100% מערך הבית, הרי גם מכירת הבית לא הייתה מפצה אותו בגין אובדן הרווח מהריבית.

נניח שקניתם בית במיליון ₪, קיבלתם 100% משכנתא ונקלעתם לחדלות פירעון. גם במצב אידיאלי בו הבנק מוכר את הנכס במחיר שקניתם – מליון ₪- הוא מפסיד את הריבית שאתם אמורים לשלם לו.

המציאות מורכבת הרבה יותר ומחיר הבית יכול לרדת, אז לא רק שהבנק לא מרוויח את הריבית הוא אפילו מפסיד. אם הבנק הצליח למכור את הבית רק בתשע מאות אלף ₪ הוא הפסיד מאה אלף ₪.

לכן ברוב המקרים הבנקים לא מספקים 100% מימון, ושומרים לעצמם מרווח שיצמצם את הסיכון שהם נוטלים. בעבר הקרוב בנקים נתנו הלוואות בשיעור 70 אחוז מערך הבית, הלוואה גבוהה יותר נחשבה חריגה, או במילים אחרות – הלוואה בשיעור מימון גבוה.

אז מהי הלוואה במימון גבוה?

משכנתא בשווי יותר מ-70% מערך הנכס נחשבת מסוכנת עבור הבנק משום שיש סיכון כי הלווה יהיה במצב של "מימון שלילי"- כלומר שבעקבות ירידת מחירי הבתים ערך הבית יהיה נמוך יותר מגבוה ההלוואה שהבנק סיפק לו. כפי שציינו בסעיף הקודם, במצב כזה חדלות פירעון תגרום לבנק הפסד כספי כביר.

ביטוח מפני חדלות פירעון

כדי לא להיקלע להפסדים שכאלה הבנק מחייב את נוטל ההלוואה במימון גבוה לבטח אותה בפוליסה של EMI. פוליסה זו מבטיחה כי במקרה שלא תעמדו בתשלומים חברת הביטוח EMI תשלם לבנק את המשכנתא.

כמה עולה ביטוח EMI ?

גובה הפרמיה – התשלום החודשי לחברת הביטוח- נקבע לפי שיעור המימון, תקופת המשכנתא וסכום ההלוואה. בפועל מוסיפים את סכום כסף לתשלום החודשי של המשכנתא, בערך עוד 100 ש"ח על כל ארבע מאות וחמישים אלף ₪.

מי זקוק להלוואה במימון גבוה?

יש לשים לב כי אנו מתייחסים כאן לאוכלוסייה שעשויה להיעזר במשכנתא מהסוג הזה, אך לא לסיכונים שהיא נוטלת על עצמה. כדאי לגשת למהלך כזה רק אם גובה ההחזר החודשי הוא כ-1/3 מהכנסתכם ואתם לא צופים שתרוויחו פחות שנים הקרובות. כמו כן, כדי לבחור באפיק כזה אם אתם חוזים כי ערך הבית יעלה בשנים הקרובות, שכן אז שיעור המימון יקטן.

זוגות צעירים – אם לא הספקת לצבור די הון למימון חלק מערך הבית, אפשר שתשקלו משכנתא במימון גבוה.

דירה בהזדמנות- אם מצאתם דירה מעולה שמחירה גבוה מהתקציב המקורי כדאי לשקול משכנתא במימון גבוה, אבל רק אם יש סיכוי טוב שערך הבית יצמח בעתיד.

נכס להשקעה – השקעה היא תמיד סיבה טובה להלוואה גם אם היא במימון גבוה. חשוב לוודא כי דמי השכירות יעלו על התשלום החודשי שצפוי לכם יחד עם תשלום הפרמיה ל-EMI.