משכנתא » משכנתאות

איך מגיעים למשכנתא אופטימאלית

מהי משכנתא אופטימאלית וממה היא מורכבת? מאמר זה מסביר כיצד להגיע לשילוב הנכון של הריביות כדי ליהנות משלל היתרונות ולהקטין את הסיכונים הנלווים ללקיחת משכנתא או כל הלוואה אחרת.

משכנתא אופטימאלית היא מושג כללי המתייחס לתמהיל המשלב בין שיטות ריביות שונות כאשר אתם לוקחים משכנתא. במאמר זה נעמוד על סוגי הריביות השונות המלוות ללקיחת משכנתאות ומה היתרונות והחסרונות של כל מסלול. על מנת לבנות לעצמכם משכנתא אופטימאלית תצרכו לשלב בין הסוגים השונים כדי ליהנות מהיתרונות ולהיזהר מהסיכונים.

שני מסלולים ראשונים ללקיחת משכנתא אופטימלית קשורים לריביות צמודות למדד ולריביות שאינן צמודות למדד, שהוא מדד המחירים לצרכן. הלוואות שבהן הריביות הן צמודות למדד הן בעצם הלוואות שבהן ערך הכסף נשמר. זאת אומרת שבמידה והמדד יעלה או ירד, אתם תשלמו את הסכום שערכו שווה לסכום אליו התחייבתם בזמן לקיחת המשכנתא. היתרונות של הלוואות מסוג זה הוא שהסכום שאותו תחזירו בכל חודש הוא קבוע מבחינת הערך של הכסף. במידה והמדד עולה, ההחזר נשאר במקומו. לעומת זאת, במידה והמדד יורד – הפסדתם. בנוסף, הבנקים מעוניינים להגן על עצמם מפני אובדן הכנסות ולכן במקרים של ריבית קבועה שהיא אינה צמודה למדד, לכן היא לרוב תהיה ריבית גבוהה יותר מזו הצמודה למדד.

יש מסלולים שנקבעים על פי ריבית הפריים. ריבית הפריים היא ריבית בנקאית המשותפת לכלל הבנקים בישראל והיא מושפעת מהריבית של בנק ישראל. בשנים האחרונות, בעקבות המשבר הכלכלי העולמי, בנק ישראל שמר על ריבית נמוכה. לעומת זאת במהלך שנת 2012, במגמה שהחלה עוד ב-2011, הריבית עלתה מעט. היתרונות והחסרונות של ריביות אלה דומות במהותן לריביות הצמודות והלא צמודות של המדד. ריבית שאינה צמודה לפריים היא קבועה, על יתרונותיה וחסרונותיה. לעומת זאת, הריבית הצמודה לפריים היא משתנה. במידה וריבית הפריים תרד, אתם תרוויחו, אך במידה וריבית הפריים תעלה, אתם תשלמו יותר.

יש משכנתאות שהן משכנתאות "בלון". מצב זה קורה כאשר הלווים יודעים שבעתיד יהיה להם את הסכום המלא של המשכנתא, למשל כתוצאה מהשתחררות קרן עתידית. במקרה כזה הלווים לא ישלמו החזרים חודשיים אלא ישלמו סכום חד פעמי בתוספת ריבית שנקבעה מראש.

אלה ארבע סוגי הריביות העיקריות הקשורות למשכנתאות. כדי להגיע לריבית האופטימאלית אתם תצטרכו לשלב בין הסוגים השונים. לשם כך קיים מושג ה"עוגן".  העוגן הוא נקודות במהלך תקופת החזר המשכנתא שבהן אתם רשאים לשנות את מסלול המשכנתא אותו בחרתם. אתם יכולים לעבור ממשכנתא הצמודה לפריים למשכנתא שצמודה למדד או למשכנתא קבועה. כמו כן, ישנם מקרים שבהם הלווים מעוניינים להחזיר חלק גדול מהמשכנתא שלהם או אף את כולה לפני סיום מועד ההחזרים. בנקודות העוגן תוכלו לעשות זאת תוך תשלום ריבית נמוכה יותר ממה שהיה עליכם לשלם במידה וזה לא היה בנקודת "עוגן".

מאחר שההגעה לריבית אופטימאלית דורשת שילוב של מסלולים שונים, נשאלת השאלה כיצד ניתן לבחור במסלול הנכון? אנחנו לא יכולים לדעת בוודאות מתי ריבית הפריים תרד או תעלה ומתי המדד ירד או יעלה. בשל חוסר הוודאות הזו, ניתן לבחור כל כמה זמן תהיה לכם נקודת עוגן. במידה והעוגן מופיע כל חצי שנה או אף שנה, יש לכם הזדמנויות לשנות את מסלול המשכנתא בתדירות גבוהה יחסית וכך להרוויח מתנודות השוק.

שאלה נוספת שעולה בנוגע לנושא ריבית אופטימאלית היא מה קורה במצב שבו הלווים לקחו משכנתא קבועה והם כעת מעוניינים לעבור למסלול של משכנתא אופטימאלית. התשובה היא שהדבר אפשרי, לעיתים בפנייה לבנק או לספק המשכנתאות יינתן לכם לעבור מסלול, כמובן שהדבר ידרוש תשלום מסויים מכם. הסיבה לתשלום זה הוא שהבנק או המוסד ממנו לקחתם את המשכנתא מפסיד במקרים אלה את הריבית אותה הייתם משלמים במידה והייתם נשארים בהסכם המקורי.

במקרים אחרים, יהיה עדיף לכם לקחת משכנתא מגורם חיצוני ולכסות בעזרתה את המשכנתא שכבר לקחתם בעבר על מנת לשלם החזרים על בסיס ריביות נמוכות יותר. דבר זה קרה לא פעם בשנים 2009 – 2010 כאשר הריבית של בנק ישראל הייתה כמעט אפסית. כתוצאה מכך, ריבית הפריים הייתה נמוכה מאוד אף היא. דבר זה הוביל למצב שאנשים רבים לקחו משכנתאות חדשות שהיו אופטימאליות או צמודות לפריים ושילמו בעזרתן את המשכנתאות הקיימות שלהם. כאשר ההפרש בריבית הוא משמעותי, החיסכון יכול להתבטא בעשרות ולעיתים אף במאות אלפי שקלים. דבר זה תלוי כמובן ביתרת הסכום לתשלום של המשכנתא שלכם.

אם כן, משכנתא אופטימאלית היא משכנתא המשלבת בין מספר מסלולים של ריביות שונות, כאשר אתם יכולים לעבור ממסלול למסלול במהלך תקופת החזר המשכנתא שלכם. רצוי לשמור על גמישות במהלך תקופת החזרי המשכנתא שלכם, מאחר ומדובר בסכומים לא מבוטלים והמעבר ממסלול למסלול יוכל לחסוך בשבילכם סכומי כסף גדולים.