משכנתא » משכנתאות

על משכנתא ובירוקרטיה: התהליך לקבלת האישור המיוחל

משכנתא היא הלוואה גבוהה עם סיכון ללווה ולמלווה, לכן תהליך הבקשה והאישור הרבה יותר ממושך מהתהליך לקבלת הלוואה רגילה. אי הוודאות יוצר אצל רבים חשש, היכרות אם התהליך עשויה להפיג את החששות ולאפשר לכם להתנהל מול הבנק ביתר נוחות. חשוב לזכור כי בסופו של דבר, הבנק מרוויח הרבה כסף מהעסקה והוא נוטה לאשר את רוב הבקשות למשכנתא.

למענכם אנו מציגים את התהליך מא' עד ת'.

מתחילים בסקר שוק- משכנתא היא מוצר לכל דבר, המחיר שתשלמו עליה הוא הריבית. הבנק כמו כל מוכר יעדיף לספק לכם משכנתא בריבית הגבוהה ביותר שהוא יכול להשיג, אך אם תתמקחו ותשוו את הצעתו להצעה של בנקים אחרים תוכלו להוריד את שיעור הריבית.

סוג המשכנתא קובע את אופן חישוב הריבית, השוו רק משכנתאות מאותו סוג. מומלץ לבנות טבלה המפרטת את סוג המשכנתא, הבנק שהציע לכם אותה ועלות העמלות הנוספות.

כדי לזכור כי עשוי להיות הפרש לא רק בין בנקים, אלא אפילו בין סניפים של אותו בנק. אל תתעצלו סקר השוק הזה שווה לכם הרבה מאוד כסף.

אישור עקרוני – בשלב זה הבנק מוודא כי אתם בעלי יכולת החזר ויש טעם להתקדם בהליך מתן המשכנתא. בדרך כלל האישור תקף ל-14 ימים. המסמכים הדרושים לקבלתו הם תעודת זהות, תדפיס של תנועות בחשבון הבנק שלכם ואישורי הכנסה- לעצמאים אישור של רו"ח לשכירים תלושי שכר. אפשר לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים, כדאי להתחיל בהליך תוך כדי משא ומתן עם מוכר הבית, כך שכשהעסקה תושלם תוכלו להתקדם במהירות בשאר השלבים.

אישור סופי – הבית שאתם קונים משמש ערובה לבנק, לכן האישור הסופי כרוך בבדיקה מקיפה של ערכו על ידי שמאי. בנוסף למסמכים שכבר ספקתם לבנק תדרשו להציג נסח טאבו – למעשה זהו דיווח של מנהל מקרקעי ישראל מי בעל הבית שאתם קונים. מסמכים נוספים הנדרשים להשלמת האישור- העתק של חוזה הרכישה, תעודות זהות ותעודת זכאות של משרד השיכון.

משכנתא- הניירת

כעת תתחיל מסכת ארוכה, שתמשך כחודש ובמהלכה תדרשו לחתום על הררי מסמכים, כולם נועדו להגן על הבנק (ובעקיפין גם עליכם) ולספק לו ערובות להלוואה. אם היה ספק בליבכם הסירו אותו- אינכם יכולים לעבור את התהליך ללא ליווי של עורך דין.

אלה חלק מהמסכים שיעברו תחת ידכם בתקופה הקרובה:

דוח הערכת שמאי – כאמור, שמאי מטעם הבנק יבדוק את הנכס שאתם קונים ויוודא כי המחיר שאתם משלמים וחלק נכבד ממנו אתם לווים מהבנק הוא ריאלי. אם הבנק לא ישתכנע כי המחיר ריאלי הוא לא יסכים למשכן את הנכס החדש שלכם.

שטר משכנתא – מסמך שינפיק הבנק שחתימה עליו מהווה הסכמה שלכם לשעבוד הנכס לטובת הבנק עד פירעון מלוא ההלוואה. על המסמך הזה חותמים בנוכחות עורך דין ותדרשו לשלם בגינו עמלה.

התחייבות לרישום משכנתא- גם מסמך זה נחתם בפני עורך דין ומהווה הסכמה שלכם לרשום את שיעבוד הנכס לטובת הבנק.

הערת אזהרה – רישום אותו יש לעשות מיד אחרי החתימה על החוזה. זוהי הצהרה כי הנכס נמכר והיא נועדה למנוע מהמוכר להונות אתכם ולמכור את אותו נכס שוב לגורם אחר.

משכון זכויות – מסמך משפטי שמעניק לבנק את הזכויות החוזיות שלכם על הנכס.

דו"ח שעבודים – מסמך שינפיק רשם המשכונות ובו פירוט של הנכסים שהמוכר משכן. המסמך נחוץ כדי לוודא כי הבית שקניתם אינו ממושכן.

ייפוי כוח נוטריוני – מסמך זה מתיר לבנק לבצע בשמכם פעולות רבות הקשורות לנכס, במידה ולא עשיתם אותן. על המסמך חותמים רק בפני נוטריון, ועלותו היא הסכום שיגבה הנוטריון, בדרך כלל כמה מאות שקלים.

 

אלה רוב המסמכים הנחוצים, אם חתמתם על כולם וההליך עבר בהצלחה הגעתם לרגע המיוחל, קבלתם המפתח ואתם מוזמנים להכנס לביתכם החדש. מזל טוב.